Dom na działce rolnej – droga przez mękę
Opublikowano w: Analizy
Nie można zaprzeczyć, że
działki rolne są dużo tańsze od budowlanych. Dzięki temu koszty
inwestycji polegającej na budowie domu już na wstępie można znacznie
obniżyć. Jeśli jednak masz w planach budowę wymarzonego domu na takiej
działce, musisz przygotować się na długotrwałą procedurę zmiany jej
przeznaczenia i wyłączenia z produkcji rolnej. Jedynie działki położone w granicach miast są zwolnione z obowiązku odrolnienia.
Pierwszą rzeczą powinno być sprawdzenie
czy gmina, na terenie której położona jest działka, posiada miejscowy
plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, należy wystąpić do
gminnego wydziału geodezji i gospodarki przestrzennej o zmianę
przeznaczenia gruntu w planie na cele nierolnicze. Następuje to w drodze
uchwały rady gminy. Nie mamy jednak żadnej gwarancji, że gmina
uwzględni nasz wniosek. Dodatkowo żadne przepisy nie regulują terminu, w
jakim wniosek powinien zostać rozpatrzony. Z tego względu cała
procedura może trwać bardzo długo.
W przypadku, gdy teren na którym leży
działka nie jest objęty miejscowym planem, konieczne jest uzyskanie
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Warto w tym
miejscu zaznaczyć, że jeśli ziemia ma wysoką klasę bonitacyjną (III lub
wyższą) jej odrolnienie może okazać się niemożliwe. Inne wymogi,
konieczne aby uzyskać decyzję WZIZT, to dostęp do drogi publicznej,
możliwość uzbrojenia oraz „dobre” sąsiedztwo. Ostatnie z pojęć oznacza,
że co najmniej jedna z sąsiadujących działek jest zabudowana, dzięki
czemu możliwe będzie określenie parametrów i sposobu użytkowania nowej
zabudowy.
Kolejnym krokiem po odrolnieniu będzie
wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Wniosek należy złożyć w
Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego.
Potrzebne załączniki to: dokument potwierdzający prawo własności, wypis
z planu miejscowego lub decyzja WZIZT, wypis z ewidencji gruntów i
budynków wraz z mapą ewidencyjną, a także mapa działki z projektem jej
zagospodarowania oraz wskazanym obszarem, który ma zostać wyłączony. Z
konieczności ubiegania się o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
zwolnione są jedynie użytki rolne klas IV-VI złożone z gleb pochodzenia
mineralnego.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
wiąże się z opłatami. Jest to należność jednorazowa wynosząca, w
zależności od klasy gruntu i dotychczasowego przeznaczenia, od 87 435
zł/ha do 437 175 zł/ha, a pomniejszona o wartość rynkową gruntu. W
przypadku trwałego wyłączenia należy również wnosić opłaty roczne w
wysokości 10% należności, które są ponoszone przez okres 10 lat. Z
obowiązku uiszczania opłat są zwolnieni właściciele działek,
zamierzający wybudować dom jednorodzinny, którzy chcą wyłączyć z
produkcji rolnej nie więcej niż 5 arów. Jak widać wyłączenie gruntów o
dobrej klasie jest nie tylko trudne ze względu na formalności, ale też
mało opłacalne finansowo.
Inną możliwością wybudowania domu na
działce rolnej jest zabudowa siedliskowa. Dotyczy to jednak wyłącznie
osób, które są rolnikami. W świetle prawa rolnikiem jest osoba, która
posiada co najmniej 1 ha gruntu oraz ma odpowiednie kwalifikacje. W
związku z tym należy mieć wykształcenie rolnicze lub prowadzić
gospodarstwo rolne (albo przynajmniej w nim pracować) przez okres
minimum 5 lat. Osobom niespełniającym powyższych wymagań pozostaje
odrolnienie wybranej działki.
Aleksandra Kubicka, serwis Otodom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.